Bertolt Brecht  : “Chi non conosce
la verità è uno sciocco, ma chi, conoscendola, la chiama bugia, è un
delinquente”







Non mi piace
pensare che esiste l’ingiustizia della legge, non mi piace perché è dura da
digerire, mi rendo conto che spesso e volentieri si perde traccia degli eventi
perché non sono più sensazionali e solo grazie alla diretta conoscenza delle
persone coinvolte verrai a sapere che quella storia non è finita così. Ma…………..





“ Non c’è niente di più profondo di ciò
che appare in  superficie “





Pino Ciampolillo

mercoledì 10 aprile 2019

Nuova Isola delle Femmine: 2019 2 APRILE Terrazzo in condominio: ultime sent...

Terrazzo ad uso esclusivo del condomino e lavori di manutenzione straordinaria; rimborso delle spese di riparazione e onere della prova; illiceità della veranda sul proprio terrazzo. Il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazzo.


Indice



Terrazze a livello: sono beni comuni 

L’art. 1117, n. 1, c.c., mentre menziona tra i beni comuni (per attitudine oggettiva al godimento comune e per concreta destinazione al servizio di tutti i condòmini) i tetti e i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, non fa espresso riferimento alle terrazze a livello. Esse, pur offrendo, rispetto al lastrico, utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono, pur sempre, anche le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici e devono, perciò, ritenersi di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari ed essendo passibili (al pari, del resto, del lastrico solare) di uso esclusivo, del quale, però, l’art. 1126 c.c. non specifica la natura giuridica (reale o personale), ma, in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, vale, per entrambi i beni, la regola generale del regime di comunione, stante la funzione della superficie così del lastrico solare come della terrazza a livello e dato che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri.


Danni da infiltrazioni nell’appartamento 

Dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.

Manutenzione della terrazza: ripartizione delle spese

In tema di manutenzione della terrazza, ai sensi dell’art. 1125 c.c., devono essere accollate per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi determina, con l’uso esclusivo della stessa, la necessità della inerente manutenzione; tuttavia quando, come nel caso di specie, sulla terrazza si registri l’anomalo afflusso, oltre che delle acque piovane, anche delle acque meteoriche che vi defluiscono, in assenza di pluviali che le canalizzino invece verso il piano stradale, dal latistante muro realizzato a difesa dell’intero stabile condominiale, deve ritenersi che le spese vadano ripartire fra il proprietario del piano superiore, cui spetterà comunque la quota maggiore, e il condominio.
La manutenzione dei parapetti delle terrazze
In un condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta delimitata da parapetti e di esclusiva proprietà (o di godimento esclusivo) di un singolo condomino, che assurge per la sua fisionomia a copertura di una parte dell’edificio, normalmente gli alloggi sottostanti
Essa, anche se ha la funzione di coprire parzialmente il palazzo, assolve alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. In considerazione di ciò, è soggetta alla disciplina dell’art. 1126 c.c., volto alla regolamentazione del criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.
L’art. 1126 c.c. così recita: <>
Il criterio di ripartizione delle spese così definito è assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (vedasi Cass. 22896/2013; Cass.5814/2016)
Già la decisione del Supremo Collegio 497/1976, sanciva il seguente principio: <>.
La ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori delle terrazze, quali i parapetti prospicienti la facciata dell’edificio, non è stata esplicitata in una norma. L’assenza di uno specifico criterio legale di riparto rappresenta motivo di contrasto.
La giurisprudenza non è unanime sull’argomento, con tre diversi indirizzi
Un primo filone giurisprudenziale riparte queste spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 c.c., e quindi 1/3 su coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza ed i restanti 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui la stessa serve da copertura.
E’ stato affermato in merito che <> (Trib. Milano 10/2/1992).
Per decoro architettonico si intende <> (Cass. 27551/2005; Cass. 851/2007).
Il decoro architettonico nel senso sopra descritto può essere visto in un qualunque edificio (Cass. 8830/2008).
Esiste un secondo orientamento che considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell’edificio; prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche (Appello Milano 15/9/1989).
Le spese ad esso relative, secondo questa tesi, andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Tale soluzione va senz’altro assunta qualora le spese di rifacimento o manutenzione riguardino il rivestimento esterno del parapetto il quale, contribuendo a definire la facciata (soprattutto nel caso dei parapetti in muratura costituenti continuazione del muro perimetrale), concorre a determinare l’aspetto estetico e la fisionomia dell’edificio considerato nel suo complesso.
Ed infatti richiamando la datata ma sempre attuale Cass. 5732/1978, si ha che <>
Infine, il terzo ed ultimo orientamento considera applicabile l’art. 1126 c.c. unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri ripari, in quanto le predette strutture servirebbero non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza.
Tali spese resterebbero a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cass. 15389/2000). Tuttavia, se il parapetto in muratura è nato con l’edificio condominiale ed è necessario abbatterlo e quindi ripristinarlo per poter impermeabilizzare il terrazzo, la spesa segue il criterio dell’art. 1126 c.c. (Cass. 11449/1992).
Al fine di dirimere i dubbi, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale, chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle spese di riparazione del parapetto di una terrazza a livello, in assenza di una specifica norma regolamentare, stabilisca alla unanimità uno specifico criterio di riparto.

Cosa prevede la normativa

L’art. 1126 c.c. recita:
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo  sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico : gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve  in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Come risulta palese dall’interpretazione letterale l’articolo, questo si riferisce ai possessori delle porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale (anche definita colonna d’aria) del manufatto da riparare o costruire, per i quali funge, quindi, da copertura.
Quindi, la spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ex art. 1126 c.c., per 1/3 da chi ne ha l’uso esclusivo e per i restanti 2/3 da tutti i condòmini proprietari di unità immobiliari cui lo stesso serve da copertura. Laddove chi ha l’uso esclusivo del lastrico risulti proprietario anche di metà immobile ad esso sottostante, si verifica la cd. doppia contribuzione tale per cui detto condomino, oltre ad accollarsi interamente la quota di 1/3 quale utente esclusivo, dovrà contribuire anche quanto ai rimanenti 2/3. Ciò, tuttavia, in proporzione alla sola parte che trae utilità dalla copertura e non con riferimento alla quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie dell’appartamento (Cassazione civ., Sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).
Questo è il principio di diritto da applicarsi rispetto alla situazione dello stato dei luoghi, laddove il fabbricato in questione ha diversi lastrici di copertura e,  conseguentemente,  diverse e molteplici sono le colonne d’aria sottostanti relative al rispettivo lastrico di copertura.
Su tali previsioni si innesta il deliberato dell’assemblea del condominio (Omissis) del  10.02.2016,  con il quale la spesa per i lavori straordinari è stata deliberata attribuendone il terzo al proprietario del lastrico solare  (che come tale ne ha l’uso esclusivo), nel rispetto del dettato normativo di cui all’art. 1126 c.c.. Mentre, invece, i restanti due terzi sono stati attribuiti a tutti i condòmini del fabbricato in tabella A-generale. In violazione, quindi, del dettato di cui al predetto articolo 1126 c.c..


Per maggiori approfondimenti si rimanda alla tabella completa presente nella nuova edizione di Memento Immobili e Condominio.
Voce di spesaChi pagaIn quale misura
Balconi
Rifacimento del balcone (struttura, ringhiera o parapetto)Proprietario del balcone100%
Pavimento del balconeProprietario del balcone (art. 1125 c.c.)100%
Sottofondo del balcone, che fa da copertura al balcone sottostante (cielino inferiore)Proprietario del balcone sottostante (art. 1125 c.c.). Altra tesi: essendo parte della facciata in quanto visibile, è a carico di tutti i condomini (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637)
Recentemente si è sostenuto che il cielino appartiene al proprietario del balcone sovrastante, e a questi spetta manutenerlo (Cass. 30 aprile 2012 n. 6621)
100%; per l’altra tesi: millesimi
Rifacimento o manutenzione parapetto in muratura che è anche elemento estetico della facciata condominialeTutti i condomini, anche chi non ha balconi (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624)millesimi
Balconata-ballatoio che serve per gli accessi alle singole unità immobiliariTutti i condomini che ne usufruisconomillesimi riparametrati in base ai condomini interessati
Cornicioni
Parte integrante della facciata condominialeTutti i condomini (Trib. Savona 19 dicembre 2004)millesimi
Facciata dell’edificio
Ripristino intonaco, tinta, rivestimento lapideo, rimozione graffiti, ecc.Tutti i condomini (anche quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione)
(Trib. Roma 4 agosto 2009 n. 16966)
millesimi
Parapetti dei balconi considerati parte integrante della facciataTutti i condomini (anche chi non ha balcone)millesimi
Lastrico solare (terrazzo)
Condominiale, aperto a tutti (stenditoio, solarium) o inutilizzabile (copertura dell’edificio a terrazzo asfaltato anziché a spiovente). Riparazioni, rifacimenti, ecc.Tutti i condominimillesimi
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di riparazioni strutturali, rifacimento, impermeabilizzazioneSia il proprietario o usuario, sia i restanti condomini che lo sfruttano come copertura dell’edificio (valutare quali unità immobiliari sono in concreto coperte dal terrazzo essendo sottostanti: Cass. 23 marzo 2016 n. 5814, Cass. 24 marzo 2016 n. 5867, Cass. 4 giugno 2001 n. 7472), tenendo conto che se copre locali comuni (caldaia, portineria, ecc) pagano sempre tutti. Il regolamento condominiale può prevedere comunque che le spese siano sostenute da tutti in ogni caso (Cass. 16 febbraio 2017 n. 4183)1/3 chi lo usa in esclusiva, 2/3 tutti i condomini coperti dal terrazzo (o tutti, vedi di fianco) in millesimi (art. 1126 c.c.), in proporzione del piano (art. 68 disp.att. c.c.). Gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi  sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1451).
Se il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico è contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso  è soggetto alla doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3, nonché di una quota aggiuntiva dei 2/3
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di risarcimento danni da infiltrazioni all’appartamento sottostanteSia il proprietario (o usuario) del terrazzo, sia l’intero condominio, se risulta che l’amministratore non ha effettuato i doverosi controlli per la conservazione dell’edificio (Cass. SU 10 maggio 2016 n. 9449, Cass. 13 dicembre 2007 n. 26239). Solo al proprietario (o usuario) del terrazzo se è data prova rigorosa che i danni derivano da sua esclusiva colpa (Cass. 7 febbraio 2017 n. 3239)accertata la responsabilità in concorso di entrambi i soggetti, l’ammontare dei danni va ripartito tra essi nella misura di 1/3  a carico del proprietario o usuario, e 2/3 a carico di tutti i condomini coperti dal terrazzo in millesimi (art. 1126 c.c.)
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di nuova piastrellatura, ringhiera, elementi illuminanti e elementi per la miglior fruibilitàSolo chi ha in uso la terrazza (Cass. 28 settembre 2012 n. 16583, Cass. 19 gennaio 2004 n. 735, Cass. 25 febbraio 2002 n. 2726, Trib. Milano 10 febbraio 1992), salvo non sia indispensabile la loro demolizione per il rifacimento del manufatto100%




2019 2 APRILE Terrazzo in condominio: ultime sentenze CONDOMINIO VIA SCIASCIA


CARDINALE ANGELA PRESTIGIACOMO, ciampolillo, CONDOMINIO, DI VIA, LASTRICO, MESSINA, MILLESIMALI, MURI DI CINTA, SPESE, TERRAZZO, VANO SCALE, VERANDA, VIA SCIASCIA, ZANGARA,